【基本案情】 

　　2018年1月，某县国土资源局（现某县自然资源和规划局）（以下简称某县资规局）公开出让宗地榕高新2017-03号地块国有建设用地使用权，并发布公告。某投资公司竞拍得该地块，并于2018年3月8日与某县资规局签订《出让合同》，双方约定：出让宗地位于某县某区甲地块，宗地编号为2017-03号，实际出让土地面积40723.12平方米，折61.08亩（以实际测量为准），四至详见宗地红线图。土地用途为二类居住用地、商业用地。宗地的土地使用权成交价款总额为814000000元，受让人分两期支付，第一期407000000元自合同签订之日7个工作日内（2018年3月19日前）支付，竞买保证金220000000元全部转为第一期缴款；第二期407000000元自合同签订之日起2个月内（2018年5月9日之前）支付。某区管委会委托E镇政府（和某区土地收储分中心）负责交地，交地时间自土地成交价款缴清之日起3个月内（按交付时点现状标高交地）。所交付土地应土地权利清晰、土地界址明确、地面物已清理、建筑物拆迁完毕。双方约定，发生争议协商不成的，由福州仲裁委员会仲裁。 

　　2018年2月26日，某投资公司支付案涉地块竞买保证金220000000元。 

　　2018年4月9日，某投资公司与某县资规局签订01号《补充合同》，约定：案涉宗地因历史遗留问题，拆迁难度大，暂时无法交地，经协商将《出让合同》第一章第一条修改为，出让宗地位于某县某区甲地块，宗地编号为2017-03号，实际出让土地面积38538.98平方米，折57.81亩（以实际测量为准），四至详见宗地红线图。按照1332.68万元/亩的成交单价计算，应核减受让人土地出让成交价款43578600元，受让人缴纳第二期土地成交价款之时予以扣减。本宗地土地使用权成交价款总额变更为770421400元。第二期付款金额变更为363421400元。 

　　2018年4月10日，某投资公司、某房地产公司、某县资规局共同签订02号《补充合同》，约定：《出让合同》及01号《补充合同》的原受让人及今后申请颁发的相关不动产权证书和其他文件，均变更为新受让人（即某房地产公司），某房地产公司承接某投资公司在案涉《出让合同》及01号《补充合同》中的一切权利义务。 

　　2018年5月25日、2018年6月29日、2018年7月24日，F公司分别向某区管委会提出申请，申请延缓缴纳案涉土地剩余出让金。 

　　2018年8月22日，某房地产公司向某区管理委员会提出《请示》，申请在2018年8月31日前先行缴纳50000000元，剩余500421400元及滞纳金将于2018年10月31日前一并缴清。某房地产公司承诺若至2018年10月31日未缴清所有土地款，“宗地榕高新2017-03号地块”由某县资规局无偿收回，且已缴纳的土地款270000000元由某县资规局予以没收，不予退还。 

　　2018年9月3日，某房地产公司再次向某区管理委员会提出《请示》，申请在2018年9月5日前先行缴纳50000000元，剩余500421400元及滞纳金将于2018年10月31日前一并缴清。某房地产公司承诺若至2018年10月31日未缴清所有土地款，“宗地榕高新2017-03号地块”由某县资规局无偿收回，且已缴交的土地款270000000元由某县资规局予以没收，不予退还。 

　　2018年9月5日，某房地产公司支付案涉土地成交价款50000000元。 

　　2018年9月6日，某房地产公司与某县资规局签订03号《补充合同》，约定：某房地产公司在2018年9月5日前须缴交土地成交价款50000000元，剩余土地成交价款500421400元及滞纳金应于2018年10月30日前全部缴清。滞纳金按照《出让合同》第六章第三十一条核算。如某房地产公司未能按照本协议第一条第1款约定缴交土地成交价款及相应的滞纳金，某县资规局有权解除《出让合同》及相应的补充合同，并无偿收回出让的土地，某房地产公司无权要求返还所有已交款额，出让人还应追究受让人的违约责任。 

　　2018年10月11日、2018年10月30日、2018年12月20日，某县资规局分别函告催促某房地产公司缴纳土地成交价款。某房地产公司均已签收。 

　　2018年10月25日，某房地产公司向某区管理委员会提出《请示》，申请剩余土地款500421400元及滞纳金延期缴付。 

　　2019年1月2日，某房地产公司向某区国土环境保护局提交《关于“榕高新2017-03号地块”申请退地的报告》，向该局申请“榕高新2017-03号地块”予以退地处理。 

　　2019年2月14日，某房地产公司向某区国土环境保护局提交《报告》，就案涉项目提出，经初步测算若正常开发建设，项目预计亏损高达4亿元。某房地产公司提出3点事项，并表示，如未能同意，将申请“榕高新2017-03号地块”予以退地，请求该局同意补偿某房地产公司已投入的项目开发建设费用计50000000元。 

　　2019年5月13日，某县资规局向某房地产公司发出《关于解除国有建设用地使用权出让合同的通知》，通知某房地产公司解除《出让合同》、01号《补充合同》、02号《补充合同》、03号《补充合同》，并告知相关事宜。某房地产公司于当日签收。 

　　2020年1月1日，某县资规局在福州日报发布《某县资规局关于公开出让国有建设用地使用权的公告》，就某县某区甲地块（宗地编号：2019-07号）土地面积38539.03平方米的国有土地发布公告，出让方式为拍卖方式。 

　　2020年1月8日，某县资规局发布《某县资规局关于公开出让国有建设用地使用权的补充公告》，调整拍卖时间为2020年1月22日。 

　　2020年1月9日，G房屋征收公司就案涉“榕高新2017-03”地块安置过渡费增加问题提出报告。 

　　2020年1月22日，某县资规局、市公共资源交易服务中心、H房地产公司共同签署《某县国有建设用地使用权公开出让成交确认书》，确定由H房地产公司竞得编号榕高新2019-07号地块国有建设用地使用权，成交总价446000000元。 

　　2020年2月17日，某县资规局与H房地产公司就榕高新2019-07号地块出让签订《国有建设用地使用权出让合同》。 

　　2020年3月13日，某县资规局与H房地产公司、I置业公司共同签署《国有建设用地使用权出让合同补充合同》。 

　　2019年6月25日、2019年11月26日，某县资规局分别与J律师事务所、K律师事务所签订委托代理协议，某县资规局分别支付律师代理费200000元、391500元。 

　　某房地产公司提出仲裁请求：一、 被申请人立即退还申请人已付土地价款270000000元；二、本案案件受理费、处理费由被申请人承担。 

　　  

　　【案件焦点】 

　　一、关于合同效力问题 

　　二、关于合同解除及过错责任问题 

　　三、关于合同解除后的违约责任问题 

　　四、关于律师代理费问题 

　　五、关于财产保全费问题 

　　  

　　【仲裁庭意见】 

　　一、关于合同效力问题 

　　某房地产公司主张，案涉“2017-03号”宗地“非净地”出让，违反国家土地出让制度，《出让合同》及01号《补充协议》无效。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。某房地产公司依据《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）相关规定，主张合同无效，不符合前述合同法规定。且01号《补充协议》已剔除了“非净地”部分，“非净地”因素已经不复存在。因此某房地产公司再以“非净地”出让为由，主张合同无效，没有事实和法律依据，仲裁庭不予支持。 

　　本案中，某投资公司与某县资规局签订的《出让合同》、01号《补充合同》，某房地产公司、某县资规局及某投资公司签订的02号《补充合同》，某房地产公司与某县资规局签订的03号《补充合同》，各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。 

　　二、关于合同解除及过错责任问题 

　　本案系建设用地使用权出让合同纠纷，某县资规局作为出让人的主要合同义务是依约提供约定的土地使用权；某房地产公司作为受让人的主要合同义务是依约支付土地出让金价款。从本案《出让合同》及01号《补充合同》、02号《补充合同》、03号《补充合同》的签订过程看，本案《出让合同》原约定的宗地中存在“非净地”部分，双方之后又以补充协议的方式对“非净地”进行了剔除。但在合同履行中，因某房地产公司未能如期支付土地出让金，导致某县资规局发出解除通知，主张解除案涉合同。从双方在本案审理过程中的仲裁主张看，双方之间的争议除了前文所述的“非净地”出让对合同效力的影响外，还包括合同解除的过错责任问题。仲裁庭分析如下： 

　　（一）某县资规局在出让本案宗地的初始阶段未完全履行“净地”出让的合同义务和法定义务 

　　根据《出让合同》第五条、第七条约定，某房地产公司缴纳的土地成交价款包含房屋拆迁安置费用、土地补偿费、青苗和地上附着物补偿费等费用。所交付土地应达到的标准包括土地权利清晰、土地界址明确、地面物已清理、建筑物拆迁完毕等。可见以“净地”形式交付宗地系《出让合同》所约定的某县资规局的主要合同义务。征地拆迁是政府依法享有的公权力，政府及其授权以外的任何自然人、法人均无权实施。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）第二条规定“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系”。《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》（国土资发〔2008〕16号）要求“各级国土资源管理部门要按照这一要求，采取有效措施，积极推动相关用地的有偿使用工作，严格城市土地管理，严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地…”。可见某县资规局作为宗地出让方，负有处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，确保“净地”出让的法定义务。而本案《出让合同》签订时，约定的宗地中有3.27亩未拆迁完毕，属于“非净地”状态。故在本案所涉宗地出让的初始阶段，某县资规局确有存在“非净地”出让的情况，其未完全履行约定的提供“净地”的合同义务及确保“净地”出让的法定义务。 

　　（二）01号《补充合同》合意变更《出让合同》约定，合法有效 

　　2018年4月9日某投资公司与某县资规局签订01号《补充合同》。根据该协议第一条至第四条的约定，双方仅针对出让的宗地面积和缴纳的土地成交价款进行调整，并未改变出让宗地的规划指标、配建条件等，仍按《出让合同》的约定执行，未进行实质性变更。仲裁庭认为，国家对国有建设用地使用权出让实行招标拍卖挂牌制度，目的系优化土地资源配置，保证公开、公平、公正，防止出让人和受让人恶意串通损害其他竞买人的权利。01号《补充合同》的约定并未对《出让合同》及招投标事项进行实质性变更，即使如某房地产公司所称合同变更实际上“提高了按照可售面积计算的土地成本单价”而加重其义务，那么也更不可能因此而损害所谓潜在竞买人的权利，因此01号《补充合同》并不违反公平原则。 

　　本案系建设用地使用权出让合同纠纷，与建设工程施工合同纠纷明显不同，不能根据建设工程施工合同纠纷相关规定进行认定。同时，根据《中华人民共和国招标投标法》第五十九条和《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十五条的规定，即使存在招标人和中标人签订和投标文件不一致的合同，其法律后果亦为责令改正和处以罚款，并不必然导致法律行为无效。故01号《补充合同》对《出让合同》进行合意变更，是双方真实意思，不违反法律规定，依法有效。 

　　（三）01号《补充合同》免除了某县资规局“非净地”出让合同责任，某房地产公司未依约支付土地成交价款，构成违约 

　　01号《补充合同》约定对案涉宗地“非净地”部分予以剔除，合同履行障碍消除，应视为某县资规局完成“净地”出让的主要合同义务。后续签订的02号《补充合同》、03号《补充合同》相关内容，均系对01号《补充合同》的确认和补充。故尽管《出让合同》签订时，某县资规局确有未尽之义务，但01号《补充合同》已实质上合意免除了某县资规局“非净地”出让的合同责任与法律责任。某房地产公司不得再以某县资规局未尽“净地”出让的约定义务为由，提出履行抗辩。 

　　而根据03号《补充合同》约定，“对宗地榕高新2017-03号地块尚未缴清的550421400元土地成交价款的事项，作出补充条款约定如下：1.受让人在2018年9月5日之前须缴交土地成交价款50000000元；剩余土地成交价款500421400元及滞纳金应于2018年10月30日前全部缴清…2.若受让人未能按照本条第1款的约定缴清土地成交价款及相应的滞纳金，出让人有权解除《出让合同》及其相应的补充合同”。某房地产公司仅于2018年9月5日缴交50000000元，剩余500421400元未按约支付，在某县资规局多次催告后仍未缴交土地成交价款，已构成根本违约。某县资规局于2019年5月13日发出《关于解除国有建设用地使用权出让合同的通知》通知某房地产公司解除《出让合同》及01号《补充合同》、02号《补充合同》、03号《补充合同》，符合约定解除的条件，解除通知到达某房地产公司之日即为合同解除之日。且庭审中双方对合同解除均无异议，仲裁庭对此予以确认。 

　　综上，本案《出让合同》及01号《补充合同》、02号《补充合同》、03号《补充合同》的解除系因某房地产公司的根本违约导致，其作为过错方，应依法承担相应的违约责任。 

　　三、关于合同解除后的违约责任问题 

　　某房地产公司作为违约方，应依法承担相应违约责任，其主张全额退还已交的土地价款270000000元，没有依据，仲裁庭不予支持。 

　　本案《出让合同》及01号《补充合同》、02号《补充合同》、03号《补充合同》解除后，某县资规局主张依据03号《补充合同》第一条第二款“…受让人无权要求返还所有已交款额，出让人还应追究受让人的违约责任，受让人应向出让人支付违约金，违约金按照土地成交价款总额的中国人民银行同期贷款利率计算”之约定要求某房地产公司支付违约金。某房地产公司认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。其主张前述违约金约定过分高于某县资规局的实际损失，并请求依法予以调整。仲裁庭认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 

　　本案中，某县资规局主张实际损失包括两次土地交易的价差损失324421400元、土地占用费损失约43812366.98元、重新出让土地需破除已施工的建筑费用损失2000000元、拆迁安置过渡费等损失1840000元及律师代理费损失591500元，以上合计372665266.98元。对于某县资规局主张的土地占用费损失及破除费损失、拆迁安置过渡费损失，其均未提供充足的证据予以支持，应承担举证不能的不利后果，故仲裁庭不予支持。对于某县资规局主张的两次土地交易的价差损失问题。根据某县资规局提供的第二次招拍挂材料和《国有建设用地使用权出让合同》等材料，与本案的第一次招拍挂相比，虽然规划指标未发生变化，但因近几年房地产宏观调控政策收紧，宗地的起始拍卖价由733000000元下降为400000000元，拍卖出让方式由“限地价、控房价、竞配建”变更为“限地价、限房价、公开摇号方式”，出让合同约定条款增加第十八条“某区管委会有权根据有关政策对本宗地商品住宅的预售及销售价格进行限制，受让人应予接受，并在签订本合同的同时向某区管委会出具接受上述变更的承诺函”，均系属于行政行为、宏观调控政策等对土地挂牌出让价格的影响，必然直接约束市场主体对案涉地块的商业价值、后期利润等判断，进而对第二次招拍挂的交易价格产生直接影响。前述影响超出了某房地产公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在某县资规局未进一步举证证明存在的实际损失的情况下，直接以土地交易的价差额324421400元作为其实际损失，明显依据不足。 

　　鉴于此，仲裁庭认为，对于某房地产公司违约给某县资规局造成的实际损失的具体数额，应在依据合同法及相关司法解释规定的基础上，本着公平原则和诚实信用原则的考量，结合双方合同履行情况及双方过错情况，综合评判。参照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定的“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）“8. ……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”之规定，某房地产公司所应承担的违约责任可自约定的履行期限届满之日起按其未缴的土地出让金价款的每日千分之一标准计算。本案《出让合同》及01号《补充合同》、02号《补充合同》、03号《补充合同》的解除，系因某房地产公司的违约行为所致。合同解除后，因某房地产公司违约行为导致的案涉土地闲置的状态持续存在，由此给某县资规局造成的损失，某房地产公司应予以合理赔偿。某县资规局在本案合同解除后的8个月内经法定程序进行第二次招拍挂，属于在合理时间和范围内进行处置，不存在恶意扩大损失的行为。因此，可认定某房地产公司的违约行为的状态和时间一直持续至某县资规局发布第二次招拍挂公告的前一日即2019年12月31日。某房地产公司的违约责任计算至该日较为合理。据此，某房地产公司所应承担的违约责任为，自2018年10月31日起，以未缴土地出让价款500421400元为基数按每日千分之一标准计算至2019年12月31日为500421400元×1‰×427天=213679937.8元。某房地产公司已付款项270000000元，扣除前述违约金213679937.8元，剩余款项56320062.2元，某县资规局应退还给某房地产公司。考虑到某县资规局未及时退款给某房地产公司造成一定的资金损失，某房地产公司主张按照年利率1.75%标准计算利息损失，不违反法律规定，仲裁庭予以支持。某县资规局应自2020年1月1日起，以56320062.2元为基数，按年利率1.75%标准向某房地产公司支付至款项付清之日止利息损失。 

　　四、关于律师代理费问题 

　　某县资规局主张因本案产生的律师代理费损失为591500元。仲裁庭认为，当事人为案件支出的律师代理费，属实现权利的支出，在法律允许的合理范围内，依法可予支持。本案中，某县资规局提交的与J律师事务所、K律师事务所分别签订的委托代理合同在委托事务上存在重叠。结合办案双方本反请求的支持情况，仲裁庭认为，某房地产公司应赔偿某县资规局律师代理费损失295750元。 

　　五、关于财产保全费问题 

　　本案未发生财产保全费用，故某县资规局主张某房地产公司承担财产保全费用，没有依据，仲裁庭不予支持。 

　　  

　　【裁决结果】 

　　一、某县资规局（原某县国土资源局）应于本裁决作出之日起10日内向某房地产公司某房地产公司返还土地出让款56320062.2元，并赔偿自2020年1月1日起，以56320062.2元为基数按年利率1.75%标准计算至款项付清之日止的利息损失。 

　　二、某房地产公司应于本裁决作出之日起10日内向某县资规局某县资规局（原某县国土资源局）赔偿律师代理费损失295750元。 

　　三、驳回某房地产公司的其他仲裁请求。 

　　四、驳回某县资规局（原某县国土资源局）的其他仲裁反请求。 

　　  

　　【评析】 

　　土地出让系涉及公共利益的政府行政行为，通过仲裁解决争议的方式较为少见，值得一提的是某房地产公司在本案中以《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）相关规定，主张本案出让合同包含了“非净地”进而导致合同无效，“非净地”在土地使用权出让过程中亦是十分常见的，而国土资源部的规定并非法律、行政法规，据此否定合同效力不利于维护交易稳定，仲裁委亦是对合同效力进行有效确认，进而在某房地产公司未按合同约定支付土地出让款时支持了合同解除的法律后果。 

　　本案中涉及的另外一个问题是有关违约金的认定和计算，某房地产公司作为迟延支付土地使用权出让款的主体，双方在书面合同中多次确认了违约后果，最后一次的《补充合同》第一条第二款“…受让人无权要求返还所有已交款额，出让人还应追究受让人的违约责任，受让人应向出让人支付违约金，违约金按照土地成交价款总额的中国人民银行同期贷款利率计算”，这一违约后果包含了两项违约金即“已交土地出让款”+“以土地成交款为基数按银行贷款利率计算违约金”更是对违约金进行了计算约定，此时某房地产公司主张应根据损失调低违约金。在实务审判中，违约金的难点在于，当一方主张违约金过分高于实际损失要求调减时，如何确认实际损失以及调减的尺度和标准。因此，根据原来《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案重点在于对实际损失的认定。某镇政府以前后两次拍卖成交金额差324421400元作为其预期损失，该差额虽客观存在，但其形成原因系地方政府对土地价格的调控以及宏观经济环境导致，客观上超出了某房地产公司在签订合同时可能预见的范围，将此差额全部归责于其违约导致确有不公，最终仲裁委以《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”的标准计算了某房地产公司应承担的违约金213679937.8元，违约金直接从其已付土地出让款中扣除，剩余款项裁决出让方返还给某房地产公司，且从某房地产公司申请仲裁时起计付资金占用利息。本案违约金的评判堪称经典。 

　　本案在合同效力综合判定、合同解除原因的精准认定、违约责任约定等方面树立了较为公平有据的标杆，将过错与损失承担合理化，本案争议事项紧紧围绕近年来的经济焦点——房地产调控，从裁决过程和结果上来看，对已发生的经济行为有定分止争之效，对日后的土地出让交易有引导之用。 

　　站在土地受让一方的角度，在此类带有行政行为背景的交易中，交易合同多半会对受让方约定严苛的条款，例如逾期付款要加收违约金，超过一定期间出让方有权收回土地使用权并且不退还已收取土地出让款。这种约定其实是变相打压受让方履行合同的积极性，因为一旦资金出现问题导致违约，则已支付的款项越高，受让方承受的损失将越大，这也极易造成履行过程中受让方因预见到可能存在违约而提前中止了合同的实际履行，不利于鼓励交易，而裁决结果打消了土地受让方的顾虑，违约责任的承担并不一定按照合同约定的方式进行。回归合同法的本质，违约责任仍是围绕着填平损失的原则进行认定的，这一点希望交易主体均能熟知并恪守。 

　　站在土地出让方的角度，土地出让的条件应严格自查，避免出现影响合同履行的“非净地”情况，另外虽然在订立合同时已经对受让方逾期付款的法律后果作出约定，但固定的计算方式并不一定能够保障出让方的合法权益，本案两次交易地价的差额系客观存在，而要求违约方承担全部差额损失因为不满足“签订合同时的合理预期”导致无法被仲裁庭支持，这一事例亦值得土地出让方深思。 

　　律师费的承担在多地仲裁委现行仲裁规则中均有涉及，但实践中除了合同约定律师费承担外，懂得运用仲裁规则要求另一方承担律师费的案件比例亦不高，土地出让方提出反请求要求赔偿律师费的主张在本案虽然得到了支持，但支持的数额系经过调整，原因系委托不同的律师事务所时委托事务存在重叠且本请求及反请求的被支持情况不同，这也要求出让方在委托律师时应避免重复。 

　　  

　　【司法裁判观点】 

　　观点1：认定合同的效力应以法律、性质法规为准 

　　案涉《国有建设用地使用权出让合同》是否存在因违反法律规定而无效情形属于人民法院主动审查的问题。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国地资发［2010］151号）明确规定了不得“毛地”出让。根据2012年６月１日国土资源部令第53号《闲置土地处置办法》第二十一条的规定，为防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置，对于市、县国土资源主管部门供应土地应当符合权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷、地块位置使用性质、容积率等规划条件明确、动工开发所必需的其他基本条件的具体要求。结合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院、国土资源部的文件虽然有不得“毛地”出让的规定，但因其性质属于部门规范性文件，而非法律或行政法规，相关规定即不属于法律的强制性禁止规定，不能因此产生合同无效的法律后果。 

　　——最高人民法院（2019）最高法民终2013号 

　　观点2：尽可能维持土地使用权出让合同效力 

　　一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。 

　　二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。 

　　——《最高人民法院印发〈关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见〉的通知》（2009年7月9日，法发〔2009〕42号） 

　　观点3：违约责任应在双方有效约定基础上综合相关因素予以确定 

　　法院认为：土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，房地产企业在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《土地出让合同》系双方真实意思表示，仁泽公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，原审法院将仁泽公司承担逾期交付土地出让金的违约金责任，由约定按每日迟延交付款项的1‰调整为按同期银行贷款利率计算不当，本院予以纠正。但同时，考虑到昆明国资局因仁泽公司违约所受损失及仁泽公司重组中的实际情况，基于公平原则，仁泽公司的违约责任按照合同约定的违约金标准计算至一审法院受理昆明国资局起诉的2016年12月12日止为宜，此足以体现对仁泽公司违约的惩罚。故对昆明国资局违约金计算至仁泽公司付清全部土地出让金之日止的上诉请求，本院不予支持。 

　　综上，《土地出让合同》中约定的违约金标准，受行政文件及部门规章的约束，受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的资金损失，不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下原则上应不予调减。一审法院将违约金标准调减为中国人民银行同期同类贷款利率标准，系适用法律错误。 

　　——最高人民法院（2017）最高法民终561号 

　　  

　　【典型意义】 

　　土地使用权出让合同往往标的额大，履行争议发生后涉及的范围广，部分还可能涉及民生事项，例如土地受让方违约后无法及时完成配套安置房的建设交付，一定程度上造成社会不稳定因素增加，及时解决争议安排违约后处理事项就变得尤为重要。案例中土地出让方在合理期限内收回土地使用权并重新公告出让，处理时限的合理性也是其违约金计算期限得以被支持的原因之一。 

　　本案发生的社会背景系数年来的房地产调控以及经济大环境下行，房价调控导致诸多房企资金链断裂，而未停下扩张脚步的房企在资金链断裂的情况下往往面临着无力足额支付土地出让款，此时违约一旦发生，出让方面临及时止损和民众安抚、重新招标、地价下滑等问题。受让方则要面临赔偿出让方巨额的经济损失，是典型的双输局面，不利于社会经济发展。因此，此类案件的发生告诫房地产行业在政策调控和经济大环境的背景下，谨慎交易、诚信履约的重要性！ 

　　纵观全案，本案最为精彩且经典之处在于，仲裁庭对出让方与受让方的过错责任及出让方因受让方违约而遭受的具体损失数额的认定。关于出让方的过错已通过签订《补充合同》得以免除，而受让方未依约支付土地成交价款，其应承担出让方因此遭受的损失。对于出让方因受让方违约而遭受的具体损失数额，仲裁庭在衡量具体损失时，综合分析案件事实，根据相关法律法规，做到精准认定，值得拜读与借鉴。 

　　  

　　【法条链接】 

　　《中华人民共和国民法典》 

　　第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 

　　第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。  

　　《中华人民共和国仲裁法》 

　　第九条第一款 仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。 

　　第四十三条 当事人应当对自己的主张提供证据。 

　　仲裁庭认为有必要收集的证据，可以自行收集。 

　　第五十七条 裁决书自作出之日起发生法律效力。 

　　第六十二条 当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。 

　　  

　　仲裁庭：洪波、苏锋、黄重取 

　　仲裁秘书：张路